Закон про дерегуляцію у сфері земельних відносин прийнято

Авторка: Євгенія Чернецова, юристка AEQUO

Мова публікації: українська

28 квітня 2021 року Верховна Рада України прийняла Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" (Закон), який є важливим етапом впровадження земельної реформи та відкриття ринку землі.

Серед основних змін, які вносяться даним Законом можна відзначити:

I. До земель комунальної власності територіальних громад віднесено усі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, за певними винятками

У разі, якщо у  Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване право державної власності на земельні ділянки, вони переходять до комунальної власності з моменту внесення відповідних змін до реєстру. Усі інші землі та несформовані земельні ділянки передаються у комунальну власність автоматично. У зв'язку з цим, повноваження щодо розпорядження такими землями набувають відповідні місцеві ради.

II. Зміни, спрямовані на захист прав користувачів земельних ділянок:

• Врегульовано умови обігу переважного права купівлі земель сільськогосподарського призначення

Передбачено дві категорії суб'єктів, які мають переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

- У першу чергу – особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, виключний перелік яких встановлено у Законі, якщо земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої їм у користування, за умові відсутності на них нерухомості, а також крім земельних ділянок для садівництва;

- У другу чергу – орендарі земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Орендарі можуть скористатися своїм переважним правом у разі відсутності користувачів надрами або у разі їх відмови від реалізації такого права. Встановлено можливість реалізації переважного права і при продажі земельних ділянок на земельних торгах.

Для реалізації переважного права, його суб'єкт має сплатити ціну, за якою здійснюється продаж, а у разі продажу на аукціоні – якщо його пропозиція є рівною найбільшій із запропонованих учасниками пропозицій.

Якщо власник земельної ділянки, яка передана в оренду, має намір її продати, він повинен зареєструвати такий намір у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу шляхом подачі заяви та проекту договору нотаріусу. У свою чергу нотаріус має визначити на підставі даних державних реєстрів наявність суб'єктів переважного права та повідомити їх про намір продажу протягом трьох днів. Суб’єкт переважного права повинен протягом місяця повідомити нотаріуса про бажання скористатися правом купівлі.  Якщо суб’єкт переважного права не здійснив таке повідомлення, відмовився від укладення договору купівлі-продажу або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначений нотаріусом, він втрачає своє переважне право купівлі земельної ділянки.

Ця процедура не застосовується у разі, якщо продаж здійснюється безпосередньо власнику дозволу на користування надрами або орендареві земельної ділянки.

У разі порушення переважного права, суб'єкт такого права може  звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав та обов'язків покупця.

• Надано можливість орендарям-юридичним особам відчужити своє переважне право на користь фізичних осіб

Законом передбачено, що орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які не можуть набувати такі землі у власність, мають можливість один раз передати переважне право купівлі орендованої земельної ділянки третій особі, якій дозволено мати такі землі у власності (до 2024 року це фізичні особи-громадяни України). 

• Також без згоди суб'єкта переважного права купівлі земельних діляноксільськогосподарського призначення власники не можуть передати такі землі у заставу, внести їх до статутного капіталу, обміняти їх на земельні ділянки поза масиву земель сільськогосподарського призначення.

• Користувачі земель сільськогосподарського призначення приватної власності, які мають право оренди або емфітевзису можуть відчужувати відповідне право користування, передавати його у заставу без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом.

• Заборонено власникам земельних ділянок, які перебувають в оренді, передавати їх третім особам на праві емфітевзісу чи суперфіцію. Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, може передавати її в оренду на строк, що не перевищує строк договору емфітевзису.

• Поділ та об’єднання земельної ділянки, що перебуває у користуванні та заставі, має здійснюватися за згодою землекористувача, заставодержателя.

• У разі порушення вимог законодавства, розірвання договору оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки або договору про встановлення земельного сервітуту, припинення права постійного користування земельною ділянкою може здійснюватися лише за рішенням суду.

• Відповідно до Закону передавати в заставу права на земельні ділянки сільськогосподарського призначення (оренди, емфітевзису) можна буде не лише банкам.

 III. Обмежено перелік способів відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Законом встановлено виключний перелік правочинів, на підставі яких можливе відчуження земель сільськогосподарського призначення приватної власності: договори купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, міни, спадковий договір, внесення до статутного капіталу чи звернення стягнення. При цьому, за договором дарування, довічного утримання, спадкового договору земельні ділянки можуть відчужуватися лише на користь іншого з подружжя чи родичів.

IV. Спрощено процедуру зміни цільового призначення земельних ділянок

Зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності відбуватиметься за ініціативою їх власників та буде здійснюватися відповідною сільською, селищною, міською радою без необхідності отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою.

Також передбачено, що за одним проектом землеустрою щодо відведення земельних ділянок може формуватися та/або змінюватися цільове призначення декількох земельних ділянок, якщо ними розпоряджається один орган або власником є одна особа.

V. Суттєво спрощено підхід до організації робіт зі складання документація із землеустрою:

Запроваджено принцип відкритості та доступності документації із землеустрою. Затверджена документація із землеустрою стає публічною та загальнодоступною.

Необхідність проведення державної експертизи документації із землеустрою, а також авторського нагляду за виконанням проектів землеустрою, скасовано.

До повноважень сільських, селищних, міських рад у сфері землеустрою віднесено організація здійснення землеустрою, проведення інвентаризації земель та земельних ділянок усіх форм власності.

Також внесені вимоги та порядок розроблення окремих видів технічної документації із землеустрою. Зокрема, встановлено, що за рішенням власників земельних ділянок технічна документація із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок розробляється за наявності згоди заставодержателів та користувачів цих земельних ділянок.

Технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель розробляється за рішенням власників земельних ділянок або за рішенням сільських, селищних, міських рад. Інвентаризація масиву земель сільськогосподарського призначення, не менш як 75 відсотків земель якого належить одній або декільком особам на праві власності або користування, може проводитися за відсутності рішення уповноважених органів, що суттєво спрощує процес консолідації.

Запроваджено обов'язкове страхування відповідальності розробників документації із землеустрою перед замовниками та третіми особами за шкоду, заподіяну внаслідок необережності, недогляду і професійних помилок, допущених при її складанні.

 VI. Внесені зміни до законодавства щодо охорони земель

Розширено коло осіб, уповноважених здійснювати державний контроль за використанням та охороною земель, а саме, виконавчі органи сільських, селищних, міських рад можуть виконувати делеговані повноваження, зокрема, щодо: дотриманням режиму експлуатації протиерозійних, гідротехнічних споруд, а також вимог законодавства щодо збереження захисних насаджень і межових знаків; виконанням землевласниками та землекористувачами вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, розміщенням, проектуванням, будівництвом, введенням в дію об'єктів, що негативно впливають на стан земель, експлуатацією, збереженням протиерозійних гідротехнічних споруд, захисних лісонасаджень.

Виконавчі органи місцевих рад отримують повноваження із здійснення державного контролю за використанням та охороною земель у разі прийняття відповідною радою рішення про здійснення такого контролю і реалізують цю функцію через державних інспекторів. Відповідні зміни внесено до Законів України "Про охорону земель" та "Про державний контроль за використанням та охороною земель".

Дію Закону Україну "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності" поширено на відносини, пов'язані із здійсненням державного контролю за використанням та охороною земель. Виконавчі органи сільських, селищних, міських рад можуть визначати перелік суб’єктів господарювання, що підлягають перевірці та здійснювати планові перевірки на підставі уніфікованих форм актів із затвердженим переліком питань.

Також скасовано необхідність розроблення агрохімічного паспорта при передачі земельної ділянки у власність та користування.

VII. Зміни щодо регулювання земель природно-заповідного фонду, земель оздоровчого, рекреаційного  призначення

Законом передбачено поширення особливого режиму земель територій та об’єктів природно-заповідного фонду, передбачений Законом України "Про природно-заповідний фонд України", на всі розташовані в межах таких територій та об’єктів землі та земельні ділянки незалежно від форми власності та цільового призначення. Оголошення, розширення територій та об’єктів природно-заповідного фонду, резервування цінних для заповідання територій та об'єктів у межах земель, переданих у комунальну власність відповідно до Закону не  потребують погодження.  На територіях, що резервуються для наступного заповідання забороняється провадження діяльності, що призводить до зміни угідь, на земельних ділянках усіх категорій земель (боліт, степів, сіножатей, пасовищ земельних лісових ділянок).

Будівництво об’єктів та інша господарська діяльність на землях оздоровчого призначення можливі лише за умови дотримання режимів округів і зон санітарної (гірничо-санітарної) охорони, та вона сумісна з охороною природних лікувальних ресурсів і відпочинком населення.

При цьому на землях рекреаційного призначення (крім земельних ділянок зелених зон та інших особливо охоронюваних ділянок) допускається будівництво об’єктів житлового та громадського призначення, що не порушують режим використання таких земель. Також дозволяється реконструкція, реставрація та капітальний ремонт існуючих об’єктів у прибережних захисних смугах.

VIII. Зміни до містобудівного законодавства у зв'язку з посиленням охорони історичної спадщини

Законом передбачаються суттєві зміни, пов'язані з охороною історико-культурної спадщини. Зокрема, передбачається встановлення меж та режимів використання територій пам'яток, зони охорони окремих пам'яток, історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій та об’єктів всесвітньої спадщини визначаються (охоронні зони, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту, зони охорони археологічного культурного шару) і буферні зони.

В межах територій пам'яток забороняється проведення робіт з нового будівництва, а також будівельних робіт на існуючих об'єктах, якщо наслідком виконання таких робіт стане збільшення висотності такого об'єкта або збільшення більш як на 15 відсотків зовнішніх геометричних розмірів його фундаменту, або зменшення відстані від такого об'єкта до пам'ятки, що охороняється; розміщення нових елементів благоустрою, пов'язаних фундаментом із землею (ґрунтом), тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, стаціонарних конструкцій для розміщення зовнішньої реклами.

В межах зон охорони забороняється проведення робіт з нового будівництва на відстані, меншій за суму подвійної висоти пам'ятки, що охороняється, та висоти запланованої новобудови; будівельних робіт на існуючих об'єктах, якщо наслідком виконання таких робіт стане збільшення висотності такого об'єкта або збільшення більш як на 15 відсотків зовнішніх геометричних розмірів його фундаменту, або зменшення відстані від такого об'єкта до пам'ятки, що охороняється, понад граничний рівень, який визначається як подвійна сума висоти пам’ятки та висоти такого об'єкта.

Не вважається порушенням виконання відповідно до законодавства робіт з облаштування засобів безперешкодного доступу для осіб з інвалідністю та термомодернізації будівель та споруд.

Відомості про межі і режими використання території пам'ятки, зон охорони, буферних зон, історичних ареалів населених місць підлягають внесенню до Державного земельного кадастру, містобудівного кадастру як відомості про обмеження у використанні земель (у тому числі у сфері забудови).

IX. Скасовано такий вид оцінки як економічна оцінка земель.

X. Встановлено принцип публічності даних та результатів моніторингу ринку земель, технічної документації з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок державної та комунальної власності, звіти про експертну грошову оцінку земельних ділянок, що проводиться для податкових цілей.

XI. Державна експертиза документації з оцінки земель скасована.

XII. Скасовано необхідність отримання спеціальних дозволів на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) земельних ділянок.

Прийнята редакція Закону не передбачає скасування обмежень для іноземних юридичних осіб щодо придбання прав власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, як це передбачалося редакцією до першого читання. При цьому, термін "іноземна юридична особа" змінено на “юридична особа, створена та зареєстрована відповідно до законодавства іноземної держави". Також скасовується положення ч. 3 ст. 83 Земельного кодексу щодо того, що спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у порядку, встановленому для іноземних юридичних осіб.

Більшість положень Закону набуть чинності з наступного дня після його опублікування, проте деякі положення набирають чинності через три, шість місяців, через рік або з дня набрання чинності Законами України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення" та "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель".