Куди звертатись, якщо орендар не платить за оренду

Верховний Суд визначився, куди слід звертатися для стягнення заборгованості за комерційними договорами оренди нерухомого майна.

Прострочення орендних платежів, особливо під час пандемії, є непоодиноким явищем. Якщо переговори з орендарем не приносять очікуваних результатів, то наступним кроком орендодавця нерідко стає звернення безпосередньо до суду.

Раніше питання про те, до якого суду слід звертатися, вирішувалося однозначно. Такі позови завжди пред’являлися за місцем реєстрації орендаря в загальному порядку.

Однак, у грудні 2017 року правила розгляду спорів в господарських судах суттєво змінилися. Положення закону про вибір суду, уповноваженого розглядати таку категорію спорів, стали тлумачитися неоднозначно, і це створювало плутанину на практиці. Здавалося, що закон фактично допускає можливість вибору компетентного суду.

Для прикладу: зареєстрована у Києві компанія-орендодавець здає нерухомість у Львові, а орендарем виступає компанія, що зареєстрована у Запоріжжі. Якщо орендар не сплачував орендну плату, то у такому випадку орендодавець міг звернутися до Господарського суду Львівської області (за місцем знаходження об'єкту оренди) або ж до Господарського суду Запорізької області (за місцем реєстрації орендаря). На практиці, і перший, і другий суди могли розглянути справу, але й касаційний суд іноді міг скасувати рішення через порушення правил підсудності.

Така альтернатива вибору, а відповідно, і плеяда пов’язаних з тим судових спорів, безпосередньо впливала на ефективний захист прав та інтересів орендодавця. Адже неправильний вибір місця розгляду спору міг мати своїм наслідком скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд (фактично, до іншого суду). Це, в свою чергу, унеможливлювало швидкий розгляд справи та відтерміновувало стягнення заборгованості на тривалий час.

16 лютого 2021 року Велика Палата Верховного Суду врешті вирішила питання про те, до якого суду слід звертатися для стягнення заборгованості за договором оренди нерухомого майна. Відтепер, відповідні позови слід пред’являти саме за місцезнаходженням нерухомого майна.Такий висновок пояснюється зміною підходу законодавця до правил розгляду справи у господарському суді. Станом на сьогодні всі спори, які виникають у зв`язку з нерухомим майном, безвідносно до предмета конкретного спору, вирішуються за місцем знаходження такого нерухомого майна.

При цьому, правова позиція Великої Палати є дискусійною. Вимога про стягнення заборгованості за договором оренди нерухомого майна за своїм змістом має грошовий характер та не стосується питань, пов’язаних з володінням, користуванням або розпорядженням нерухомим майном. Незважаючи на спірність висновку Великої Палати з правової точки зори, це не виключає обов’язкового її застосування на практиці. До того ж, наявність висновку Великої Палати лише сприятиме правовій визначеності та передбачуваності правозастосування, а отже і захисту прав та інтересів кожної особи.

Для компаній-орендодавців така позиція Верховного Суду може мати суттєві наслідки. Більше того, такі наслідки відчують ті, хто вже заявив відповідні позови, але подав їх за місцем реєстрації орендаря.

Стисло можна змоделювати кілька ситуацій:

1. Всі нові позови про стягнення заборгованості за комерційними договорами оренди мають подаватися до господарського суду, в межах територіальної юрисдикції якого це майно знаходиться.

2. Якщо позов було подано до винесення Верховним Судом аналізованого рішення, але суд лише відкрив провадження у справі і не перейшов до розгляду по суті, то справа має бути передана до суду за місцем реєстрації об'єкту оренди.

3. У випадку, якщо справа вже знаходиться на стадії розгляду по суті, суд не має право закрити провадження з мотивів непідсудності спору. Отже, розгляд справи буде продовжуватися в тому ж самому суді.

4. Якщо суд вже прийняв рішення по справі, але таке рішення ще не набрало законної сили, суд апеляційної/касаційної інстанції з великою ймовірністю скасує судове рішення та направить справу для розгляду до іншого суду першої інстанції за встановленою підсудністю (за умови, що відповідач посилався на непідсудність такого спору у суді першої інстанції).

5. Якщо суд вже прийняв рішення по справі, і таке рішення набрало законної сили, то це рішення не може бути скасоване на підставі позиції Великої Палати.

Отже, якщо орендодавцям доведеться стягувати заборгованість за договорами оренди нерухомого майна в судовому порядку, то відтепер можна з впевненістю звертатися до суду за місцем знаходженням об'єкту оренди. Однак, на «старі справи» зміни у судовій практиці вже не вплинуть.

Спеціально для НВ Бізнес